易居论坛:谋求战略突围 房企参与轨交TOD开发

2018-11-05 10:18:22|来源:乐居

 当前,中国房地产市场进入深度调整期,房企应把握市场趋势,通过多元化战略积极布局,轨交TOD成为了不少房企谋求突破之路。日前在沪举办的易居论坛以“当前形势下房企如何在细分领域突围”主题展开研讨。来自轨道交通企业、房地产开发商和行业专家等认为,TOD迎来发展机遇,房企与地铁公司的合作成为TOD的主流开发模式,TOD 项目将成为城市亮点。

  TOD是以公共交通为导向的开发,在规划一个居民或者商业区时,使公共交通的效用最大化的一种规划设计方式。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,中国经济正在面临外部挑战和转型压力。受经济形势影响,房地产行业发展的逻辑已经发生转变。新形势下要求房地产企业进行多元化的战略思考,特别是积极探索TOD等细分领域。

  房地产回归理性后TOD迎来发展机遇

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,行业形势已经出现重大变化。首先从政策方面看,五月份以来多项政策出台直至“七三一”会议的严厉措辞,体现出政府规范房地产行业发展的决心,因此政策调控方向短期内不会出现大的改变。其次,宏观经济破位拉低楼市表现,加之人民币贬值、美联储加息等外部形势进一步形成了对房地产市场的隐形利空。第三,从库存方面看,数据显示全国 100 城市九月份推盘量出现增长,但成交量则大幅萎缩,说明市场整体转冷。第四,从土地供应观察,2016 年以来地价涨幅超过房价涨幅,造成部分房地产企业拿地套牢的情况。目前的行业形势已经十分严峻,但多元化发展可以熨平市场周期,可以使企业发展更加从容,房企应向新方向积极探索谋求突围。

  申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍认为,当前房地产市场的形势变化,从客观上看是市场正在回归正常的逻辑,TOD 只有在房地产回归理性后才能够真正迎来发展机遇。TOD是一种围绕站点步行范围的高密度与复合化开发,具有高强度、高密度的多样土地使用和多样的土地所有者进行的特定开发,人们能够在步行范围内解决一切生活所需。由于过去房地产市场的爆发式的增长,人们对产品的关注度不够高,现在房地产正在逐步回归健康,人们对产品的好坏愈加重视,TOD将迎来发展机遇。

  房地产行业新蛋糕,房企布局TOD

  上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁提出,TOD已成为房地产行业新蛋糕,各大房企积极布局,但行业格局尚未形成。一是TOD开发对房企来说是一种新的土地获取方式,通过与轨道交通企业股权合作进行共同开发;二是随着未来各地轨道交通建设的加快,预计将有大量土地来平衡建设或运营资金,TOD发展空间巨大;三是当前全国性房企进入TOD领域的不足十家,行业格局尚未形成,企业发展想象空间大。

  碧桂园集团公共政策部总监叶勋表示,碧桂园集团近期提出了集团发展进入“提质控速”的新阶段,积极布局新蓝海,当前已经在农林、高科、TOD 等多个领域进行多元化探索。我们认为TOD是当前房地产行业的新蓝海。

  房企与地铁公司合作开发成主流模式

  绿城杨柳郡集团总经理顾建明认为,TOD 项目的特点体现为复合开发,单一企业难以独立完成。对地铁公司来说,与房企合作既可以发挥其对车辆基地工艺开发的专业能力,又可以借助品牌开发商,对房地产物业开展市场研判、专业策划、规划设计、品质营造等工作,提升项目的溢价能力。对于房企来说,这类车辆基地开发项目建筑面积一般在50万平方米以上且有站点配套,是市场上难得的稀缺土地,可藉以打造丰富的物业产品。杭州杨柳郡项目就打造了开发商与地铁公司合作共赢的范本。

  碧桂园集团莞深区域助理总裁、TOD 事业部总监郭晋杰认为,房地产企业和地铁公司合作开发是房地产企业进入 TOD 最核 心的路径,但合作开发中也存在着一些门槛。TOD 项目是一种跨界发展,其结合了房地产和轨道交通两个方面,在技术层面、管理层面、开发理念上均需要融合。但当前我国 TOD 开发仍以国企合作为主,民企与国企之间进行合作,尚存在“玻璃门”,如何建立一个良好的市场机制是关键。

  崔霁对此表示,房企参与TOD 开发主要有三大模式:一是房企自身创建轨道资源,如绿地建立地铁投 资发展公司,在全国多地进行地铁开发,获取轨道物业开发权;二是联姻具有轨道资源优势的企业,获取优质项目与土地;三是通过市场化招拍挂获取与轨交站点有关的土地,进行房地产开发。三种模式中房企与地铁公司合作开发将成为TOD的主流开发模式。

  城市亮点、城市样板和城市标杆

  华发股份华东区副董事长张正林表示,TOD项目应当成为城市亮点、城市样板与城市标杆。一个有品质的TOD项目是能够带动周边区域协调发展,经济效益与社会效益双丰收。TOD 项目品质的提升则需要结合一体化设计、土地提前规划、企业专业积累、加强前瞻性研究四个方面着手,贯彻轨道上的城市开发理念,统筹规划、综合开发,从城市角度考虑形态外观,业态丰富化、多元化和科技化,并体验感强,交通有机结合,真正实现TOD发展。

  京投发展股份有限公司总策划师、营销中心总经理戴嘉宁认为,TOD 能够进一步推动土地的集约节约利用,具体可总结为“一次拆迁,两次收益。再次利用,重新获益”。京投发展 TOD项目,主要从城市规模、地铁建设、人口规模、土地价格四个方面来选择城市,同时TOD项目具有大体量不可逆的特征,所以必须零试错,需要认真研究客群,科学选址,贯彻一体化开发理念,对TOD技术领域加大研发投入,要做到可复制,快周转,在保证销售收益的前提下,培育运营能力,实现后续持有物业的增值收益。


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