楼市这一数据跌回7年前!楼市要冰封了吗?

2018-10-08 10:24:55|来源:|作者:搜狐焦点

  多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。 日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。 去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为

  多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

  日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

  去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

  时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

  事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

  如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

  1去库存的这四年

  2014年,楼市从狂热中冷却。

  在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

  然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

  打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

  有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

  取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

  随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

  货币之水的汹涌澎湃,彻底激活市场的投资热情。

  与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

  侠之大者,为国接盘。

  楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

  然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

  于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

  央行以PSL向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的资本。

  大拆大建大补贴,三四线楼市也被彻底激活。

  正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

  一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

  2涨价去库存的悖论

  这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

  一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

  涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

  究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

  从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

  从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,资产价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

  从抵押品的角度来看,房价上涨,房子作为抵押品的价值随之升高,银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨,就促成房地产与信贷的双重繁荣,从而带动金融周期的泡沫化。

  所以,房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,反之亦然。

  在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。

  如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实,我们不难得出一个结论:

  楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

  正如很多人说的,涨价去库存,刷新了宏观经济学教科书。

  3繁荣过后

  在中国长达20年的房地产繁荣周期中,其间有两次颇具代表性的楼市回调。

  一次是2008年,全球金融危机影响之下,楼市由盛转衰;

  另一次是2014年,经济下行压力加剧,一二线城市销售惨淡,三四线城市更是高库存重压,债务问题愈发严重。

  2008年的这场楼市危机,以四万亿大投资而告终,国人开始第一次领略房价暴涨的威力。

  2014年的这场楼市危机,则以涨价去库存而结束,从一二线到三四线,几乎所有人都被席卷其中。

  这两场房价上涨的共性在于,他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。

  不同之处在于,这一次的刺激手段更加直接,影响范围更加广泛,对于国民心态的改造也更为深刻,带来的影响也更为深远。

  也正因此,这一次的楼市调控更为坚决,遏制高房价泡沫的决心更为坚定。

  在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

  在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

  在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

  在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

  这一切,都可以归结为一个关键词:冰封。

  冰封楼市,不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间,也能为房地产税等长效机制的出台创造基础,更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。

  停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

  不要跟大趋势对着干,上涨时如此,调整时更是如此。


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