楼市的预期应该靠什么来稳?

2018-10-08 09:22:31|来源:新浪财经


  与其说中国楼市已经临近拐点,不如说已经到需要深刻反思的边缘。是什么导致市场运行缕缕背离于政策调控方向?

  “漠漠秋云起,稍稍夜寒生”,白居易的这句诗或许用来描述目前的楼市的微妙再恰当不过了。在持续调控之下,初秋的楼市微凉渐透,但又分明隐约着几分热度。9月28-29日万科2018秋季例会上赫然出现的“活下去”三个醒目大字恰好为楼市的“秋意”添加了一笔注脚。

  中国楼市现在究竟走到了哪里,将欲何往?

  种种迹象表明,楼市诸多指标正悄然发生变化、呈现分化。从国家统计局公布的8月份全国70个大中城市房价数据看,房价涨幅虽整体有所回落,但上涨动能依旧,一二三线城市特征明显。1-8月,4个一线城市同比平均下降0.1%,涨幅比去年同期下降14.5个百分点,31个二线城市同比平均上涨6.2%,涨幅比去年同期回落5.3个百分点;35个三线城市同比平均上涨7.0%,涨幅比去年同期回落1.2个百分点。但从8月份单月情况看,4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅微幅扩大,但同比涨幅回落;31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。

  除了直接呈现的房价同比与环比的反差外,在房地产投资(包括土地购置)、新开工、竣工及销售等方面也出现异动,相关指标的剪刀差明显扩大,说明市场各方对楼市走向的分歧在增大。可以说,向上与向下的因素都在积聚。

  向上的因素:楼市供需关系或逆转,房价存在上行的压力。

  一是商品房库存持续走低,供需不平衡或加剧。

  新近出炉的国家统计局数据显示,8月末全国商品房待售面积53873万平方米,库存已降至近50个月以来最低点。大多数城市去化周期已低于12-16个月的正常水平。这种情况,一方面意味着房地产市场供需格局出现逆转,呈现出供小于求态势。7月份,100个城市新建商品住宅供应量4419万平方米,而成交量4694万平方米,楼市已连续8个月呈供小于求格局。

  另一方面,从下图一可以看出,商品房待售面积从2016年2月的最高点73931万平方米开始持续下降,而期间商品房销售经历了几番大起大落,自2016年4月开始由36.5%的增速降至2018年8月4%的水平。实际上,从2016年以来,二者总体保持一致的增速下降趋势。也就是说,待售面积的减少并非因为销售加快的原因,而是因为商品房竣工减缓的原因。竣工面积同比增速由2012年2月的最高点45.2%降至2018年8月的-11.6%。其中一个重要的原因,就是因为对新建商品房价格的管控,开发商基于成本、盈利目标的考量有意识地减缓开发速度、延缓商品房入市,以避免进入预售流程后因销售价格不能自主可能形成的经营损失。

  在地方政府严控新建商品房价格不放松情况下,开发商延迟开盘的情况可能还将持续,这将使房地产供小于求局面延续,并构成房价上涨的潜在压力。

  二是土地购置费与土地购置面积、房地产开发投资增速剪刀差不断扩大,地价驱动明显。

  由下图二、图三可见,土地购置费的增长速度总体上快于土地购置面积、房地产开发投资增速,且剪刀差近年来明显扩大。今年1-8月,土地购置费同比增长66.9%,而同期土地购置面积增速为15.6%,房地产开发投资增速为10.1%。其中,“购置费增速-购置面积增速”最高达69个百分点,“土地购置费增速-房地产开发投资增速”最高达64.2个百分点。

  同时,土地购置费占房地产开发投资的比重不断上升,8月末达到29.57%。

  由上可见,房地产投资、土地购置的增长主要表现为土地价格的上升而非量的增长;而土地价格的上升势头无疑对新建商品房的备案、上市销售带来显性或隐性的价格上行压力,成为楼市价格上行的内在驱动力。

  三是房屋新开工面积与房屋竣工面积增速剪刀差不断扩大,加剧供需不平衡。

  由下图可见,从2017年4月开始,房屋新开工面积与由竣工面积增速的剪刀差逐渐扩大,由0.5扩大到27.5个百分点。特别是今年5月份开始,二者剪刀差明显扩大。

  新开工面积与竣工面积增速剪刀差的存在且不断扩大,一方面表明前两年开发商高价拿的土地迫于财政对闲置土地超过两年未开发无偿收回的压力,新开工的速度明显加快;另一方面,竣工增速的减缓显然并非市场使然,而是开发商有意为之。为避免限价销售下的尴尬,开发商有意延缓房屋竣工速度,推迟开盘。这势必增大商品房市场供需的不平衡,同时也形成一个巨大的楼市“堰塞湖”,—一旦高价地楼盘拖无可拖而入市的时候,对楼市又将带来新的价格上涨压力。

  向下因素:房地产市场风险的积聚、市场信心的下降,或将形成楼市下行的压力。

  一是商品房销售额与销售面积增速的剪刀差有所收敛。

  从图四可看出,商品房销售额增速明显快于销售面积的增速。2018年1-8月份,商品房销售额同比增长14.5%,而同期销售面积增速仅为4%,销售额增速高出销售面积10.5个百分点。从下图可看出:商品房销售额与销售面积增长最快的是2009年11月,同比增速分别为86.8%和53%,销售额增速高出销售面积增速33.8个百分点。

  总体上,商品房销售额与销售面积的增速呈现一波低于一波的特征,且二者剪刀差在逐步缩小(今年以来略有扩大),说明商品房价格上涨的势头趋缓,市场的价格预期发生变化。

  二是二手房交易有所降温,市场观望情绪渐浓。

  随着国家对楼市调控力度的持续加大,包括针对重点城市的房地产专项整治行动、住建部高频度的约谈地方官员、各地调控政策的密集出台,房地产市场的“秋意”渐浓。一些实施新建商品房摇号的城市,摇号中签率由个位数向两位数迈进。如杭州9月21日发布的登记摇号信息显示,8个楼盘摇号整体中签率从4.97%到45.16%不等,另有2盘由于登记人数不足,无需摇号。

  实际上,楼市的“秋意”正由新房市场向二手房市场传导,二手房市场开始呈量价均降得下行态势。在新房价格管控模式下,二手房市场的量价变化实际上更具有风向标意义。据房天下数据显示,8月份全国70个大中城市中,二手房挂牌均价环比上涨的城市个数为57个,环比下跌的城市个数为13个。云房数据公布《8月份百城二手房价格指数》报告显示,8月份全国100个重点城市二手房价格整体环比上涨0.09个百分点,市场整体表现趋冷,18个城市跌幅超过2%,68个城市房价波动在±2%以内。其中,厦门二手房价格环比跌幅最大(6.96%)。

  三是土地流拍明显上升,开发商对市场的信心趋弱。

  “春江水暖鸭先知”,对于楼市的冷暖最敏感的自然莫过于在这一领域摸爬打滚的房地产开发商了,而开发商拿地热情的高低实际上也成为楼市的风险标之一。

  上述土地购置费与土地购置面积的剪刀差一方面反映了土地溢价率上升对房价形成的压力,另一方面也可以看出,土地购置面积的增速并不快,今年上半年由负增长缓慢抬升,至7、8月稍加速,但仍未达到去年末的水平。总体看,今年以来,在新建商品房限价、市场清理整顿以及融资压力增大、建材成本上升等因素叠加下,开放商拿地的热情有所下降(见图五)。

  同时,土地流拍事件频现。据中国指数研究院数据显示,2018年1-8月份,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。其中三、四线城市为土地流拍的高发区域。土地流拍的大幅上升无疑发出了土地市场降温的信号,或将导致市场需求的萎缩。

  其实,房地产开发商对楼市信心的弱化还能从当前房企纷纷更名所呈现的“去地产化”趋势及其业务重心的调整得到侧面印证。据悉,一些开发商正谋划向物业管理、机器人等流域进军,另辟蹊径寻找新的增长点。

  四是房地产市场潜在风险逐渐显现。

  当前,房地产市场风险首先表现为三、四线以下城市的泡沫。近年来,特别是2018年以来,随着一、二线城市房地产的降温了,三四线城市楼市异常活跃,商品房市场呈现量价齐升态势,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。形成“怪像”的原因,除了一二线城市严调控下产生的投资需求外溢外,棚户区改造以及棚改货币化是最大的推动力。正是由于棚改货币化催生了大量的购房需求。

  必须清楚的是,无论从经济基础还是人口流入、居民收入水平等,三四线城市楼市的快速升温其实缺乏持续的支撑。随着棚改货币化的逐渐淡出,以及棚改的临近完成,三、四线城市或面临较大下行压力。据恒大任泽平测算, 2019-2020年货币化安置将缩至30%;而货币化安置比例每降低5个百分点,三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。

  其次,是中小房企资金链风险。在强监管背景下,房企原来依赖的委托贷款、发债、私募等融资渠道逐渐收缩。虽然从目前情况看,在银行“白名单”内的房企资金问题不大,但中小房企资金链压力增大。一些高负债的中小房企因财务成本过高、销售不畅等原因,已出现资金链断裂。据Wind数据,房企将迎来债券集中到期兑付,2018-2021年需要偿付的存续地产债规模分别为1613亿、2807亿、3998亿和4037亿,房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。

  由上可见,引导楼市向上或向下的动能都清晰存在。当向上、向下两方面动能都在不断积聚的时候,一切似乎明白无误地向我们昭示:楼市的拐点或许就在眼前。

  TO BE OR NOT TO BE ?这是一个千古的抉择难题,但选择权或许却并不在市场,因为形成两方面动能的因素既有市场的,也有非市场的,更多的是非市场的;甚至同一因素既形成向上的动能,也催生向下的力量。比如对新建商品房价格的备案制,既可能加剧供需不平衡,形成推动房价上涨(或隐性方式上涨),也可能对开发商信心形成负向影响。

  其实,从管理者的角度出发,无论是向上或向下,或许都并非所愿,楼市由不均衡走向均衡稳定发展才是管理层乐于看到的。基于这一取向,在当前节点上,对于楼市而言,最需要的显然是一个“稳”字,最可能出现的格局则是低温下的盘整。这正是前不久国家住房和城乡建设部对未来房地产调控设定的基调:稳地价、稳房价、稳预期。

  从上述影响楼市两方面潜在或显性的动因看,最核心的因素恰好集中于土地价格、新建商品房价格以及市场各方的预期几个方面。因此,若果真能做到稳地价、稳房价、稳预期,那么楼市有望步上均衡发展的轨迹。

  如何实现“三稳”,推动楼市供需重新走向平衡?

  毋庸置疑,“稳地价、稳房价、稳预期”,这是决策层当前为楼市设计的一条最好出路。“三稳”中实际上存在一种内在逻辑性:稳地价是前提,稳房价是核心,稳预期是根本。在当前各种矛盾交织的环境下,要实现“三稳”,虽然困难重重,但并非无解。关键是遵循“三稳”内在逻辑的基础上,协调平衡好三方面关系:

  一是协调好土地与地方财政的关系。唯有在理顺中央与地方事权基础上,逐步打破“土地财政”的藩篱,才能从根本上遏制土地价格上涨的内在动能。关键则是要在事权匹配的基础上管好财政的“口袋”,既要开源更需节流,要强化对财政开支的监督(包括行政监督和社会监督),杜绝低水平重复建设、无效建设,特别是在基础建设方面应该“看菜吃饭”,量力而行。

  二是协调好市场与政府的关系。面对当前存在且在未来仍将存在的商品房主要是住宅供需不平衡、供小于求的格局,可选择的路径有二:一方面是在稳地价基础上,因城制宜,加快供地节奏,通过供给的扩大来平抑过高的房价,这或应是市场调控的基本取向。另一方面,是运用价格调节机制。目前对新建商品房价格的调控机制在遏制房价持续快速上涨方面确有“速效”,但其溢出效应也是明显的:无论是新房与二手房价格倒挂客观上对需求产生的刺激作用,还是价格控制下供给端的逆向选择,——捂盘惜售或隐性价格调节(比如降低成本、降低品质),实际上都将加剧市场的供需不平衡。因此,有必要运用市场的思维,重新评估现行政策的合理性与有效性。

  三是协调好当前与长期的关系。也就是要立足于市场本身的发展、立足于长远,建立有利于市场均衡稳健发展的长长效机制。要遵循房地产市场本身发展的周期律,遵循市场的基本逻辑,慎用行政手段替代市场手段,不能再把房地产作为调节经济的工具来使用。要从解决房地产发展中深层次问题和矛盾入手,比如土地供应机制、住房保障机制等。关键是要保持政策的延续性、一致性,这是稳预期的前提。

  与其说中国楼市已经临近拐点,不如说已经到需要深刻反思的边缘。是什么导致市场运行缕缕背离于政策调控方向?是长期以来被行政化调控扭曲的市场预期!“解铃还须系铃人”,稳预期首先需要扭转行政化化的调控思维,需要保持政策的可持续性。

  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)

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